حول تطور قانون التعمير بالمغرب
1ـ تعاريف لمفهوم التعمير
ـ التعمير : مفهوم يحمل الطابع الإرادي في التخطيط الحضري ،أي عبر تدخل سلطة الدولة بواسطة قوانين وإجراءات إدارية في عملية تنظيم المجال ،ويمكن بهذا المعنى أن يصبح مرادفا لمفهوم التمدين ومغايرا لمفهوم التمدن الذي يحمل الطابع التلقائي في عملية الاستقرار بالمدينة.
كما يتجلىالتعمير في مجموعة من الإجراءات التقنية والإدارية ،لتطبيق قواعد قانونية تصبح ملزمة للجميع ، من أجل التنظيم المتناسق والعقلاني للتجمعات السكنية وتأطيرنموها الحضري، وذلك اعتمادا على التوجهات المستقبلية للدولة في ميادين السكنى والبيئة والصناعة والتعليم والصحة والنقل استجابة لحاجيات المواطنين ومتطلبات النمو .
و يمكن تعريف قانون التعميرفي كونه مجموعة من القواعد والضوابط المفروضة على الإدارة وعلى المواطنين من أجل تهيئة المجال. ( *) : ( *) عبد الالاه لمكينسي : القانون المغربي للتعمير
2ـ المدينة القديمة :
عند الاطلاع على تصميم مدينة عتيقة بالمغرب تتم ملاحظة بعض القواعد الاجتماعية التي تنظم المجال وعملية البناء فيه ،كما تتميز هذه القواعد بعنصرين أساسين :
أ ـ محارف لأشغال الصناعات [التقليدية] ،خاصة شغل الجلد والصوف وصباغتها، التي تشغل أماكن ومواقع متميزة ،حيث غالبا ما توجد قرب سواقي أومجاري مياه، تلتصق بها محلات للصناعات الأخرى كالنجارة والحدادة والصياغة منتظمة داخل حنطات في توزيع دقيق داخل المجال.
ب ـ بالنسبة لأحياء السكن والأسواق التجارية [القيساريات] ، فدائما ما كانت تأخذ مكانها حول المنشآت الدينية كالمساجد والأضرحة والزوايا ، كما كان يخضع إحداث الطرق وتحديد عرضها وبناء الدور السكنية وعلوها لقواعد شرعية وعرفية يتم تأطيرها من قبل الأمناء والمحتسبين واحترامها من قبل الجميع.
وتجدر الملاحظة بأن التشريع الاسلامي هو الذي كان مطبقا آنذاك على كل المعاملات التي تهم العمليات العقارية [بيع ـ شراء ـ كراء ـ رهن ـ وقف .....]. حيث لم يكن موجودا ،في تلك الحقبة أي نظام أوتشريع يتعلق بالتعمير بالشكل المتعارف عليه فيما بعد الحماية .
3 ـ مثال لتدخل الدولة في تدبير أملاكها
قبل سنة 1912 كان المغرب دولة تتمتع بسيادتها الكاملة وبحرية مطلقة في سن القوانين، إذ كان السلطان هو المختص وحده وفقا للتشريع الاسلامي بإصدار القوانين بصفته أميرا للمؤمنين، ولا يمكن أن تمارس أية سلطة إلا بتفويض منه. وكان السلطان يتوفر على إدارة مركزية تتكون من عدة وزارات وعلى رأسها الصدر الأعظم .
وكمثال على بعض الإجراءات في مجال تدبيرالملكية أومراقبة للبناء أو توفير التجهيزات ... التي كانت تتخذها السلطة ،أمام تزايد الأطماع الأوروبية، يمكن طرح مثال لذلك بمدينة الدار البيضاء التي :
" كانت ،إلى نهاية القرن 19، تقع كلها داخل الأسوار... وأن جميع أرض هذه المدينة كانت ملكا للمخزن؛ فقد كتب السلطان مولاي الحسن إلى أمينه على المستفاد بمدينة الدار البيضاء في بداية 1876 يقول بأن "أرض الدار البيضاء ليس هي من قبيل الموات وإنما هي أرض المخزن".
كما سبق له ، في ظهير سابق ، أن عبرعن نفس الفكرة بقوله : "يعلم من كتابنا هذا أسماه الله وأعز أمره أننا أبقينا أمر بقاع الدار البيضاء على ما تركه عليه سيدنا الوالد المقدس بالله من أن كل ما دار عليه سورها(....) كلها لجانب المخزن".
وبناءا على هذا كان المخزن طوال القرن التاسع عشر يحرص بكل ما لديه من إمكانيات على الحفاظ على هذه الملكية،ويحتاط من كل ما من شأنه أن يِؤدي إلى منازعته فيها.
وهكذا كانت أوامر كل من مولاي عبد الرحمان(1822ـ1859) وأوامر ابنه سيدي محمد (1859ـ1873) وكذلك أوامر السلطان مولاي الحسن (1873ـ 1894) تصدر إلى المكلف بأملاك المخزن بالدار البيضاء"بأن لا يأذن في بناء شيئ بها ولو قل ولا في فتح طاق ولا باب عليها وبأن يمنع العدول من الشهادة في ذلك حسما لما عسى ان يرومه...(البعض) من ادعاء الملك بسبب إظهار تصرف من تصرفات الملاك..."
وطبقا لكل هذا، وسيرا مع هذا الواقع، كان المخزن يبني الدور للسكنى والمخازن والاصطبلات والدكاكين أو الحوانيت وكذلك الحمامات والأرحاء، ويحفر اللآبار أي أنه كان يحدث جميع أنواع البناءات التي يحتاجها سكان بلاد الدار البيضاء ويؤجرها لهم ويدخل مستفادها أو مدخولها من ذلك الكراء إلى بيت ماله كل شهر. ( *)
( *) مقتطف من مداخلة للأستاذ محمد نجيدي (كلية الآداب والعلوم الإنسانية II بن امسيك ـ الدار البيضاء) " الوضعية العقارية في الدار البيضاء في نهاية ق19 وبداية ق20" منشور في أشغال ندوة حول [المدينة في تاريخ المغرب ] سنة 1988 من إصدارات نفس الكلية.
لكن، وعلى الرغم من المجهودات المبذولة من قبل الدولة المغربية في التصدي للأطماع والتدخلات الأجنبية ، فقد انطلق امتلاك العقارات في المغرب من قبل الأوربيين مع معاهدة مدريد 3 يوليوز 1880 والسماح للأجانب بامتلاك بنايات [بعد موافقة من السلطان ]وتقوى ذلك بعد معاهدة الخزيرات أبريل 1906 التي سمح الفصل 60 منها للأجانب بامتلاك عقارات [دون رخصة سلطانية] في الموانئ المفتوحة والأراضي المحيطة بها إلى حدود 10 كلم.
وقدعرفت الفترة الممتدة من 1907 إلى 1912 هجرة مكثفة للأوروبيين وتم القيام ، من قبل الأجانب، بعدة اقتناءات للأراضي تم تشجيعها من قبل قناصل كل الجنسيات (لاسيما الأوروبية) بهدف خلق مصالح وحقوق لفائدة دولها على المغرب (في الوقت الذي لم يتم فيه تحديد مصيره ما بين الدول الاستعمارية ) مما نتج عنه تنامي المضاربات العقارية وإقامة أكواخ خشبية مفككة فوق الساحة المخصصة للسوق الأسبوعي خارج أسوار المدينة وذلك لانعدام السكن داخلها،ولاصطدامهم بالتشريع الاسلامي المطبق آنذاك على العمليات العقارية .
-I مرحلة الحماية
الحقبة الأولى: 1912 ـ 1914 بداية وضع أدوات لتخطيط المجال
في 30 مارس 1912 (وهو تاريخ فرض الحماية على المغرب) ،تم تعيين المارشال ليوطي في 28 أبريل 1912 مقيما عاما بالمغرب كممثل للجمهورية الفرنسية وقائدا للجيش والساهر على تنزيل و تنفيذ المعاهدة بإجراء الإصلاحات ؛ وبصفته تلك،"كانت له كل السلطات" سيوضفها لتحقيق توجهاته في التعمير؛ وسيقول فيما بعد : أمران شغفت بهما : "السياسة الأهلية وتهيئة المدن".
كان ليوطي على علم بأخطاء التعمير المقترفة في المستعمرات الفرنسية لكون كل أعمال التهيئة كانت تتكفل بها وزارة الحرب ؛ لكن في المغرب أراد ليوطي التعبير بوضوح عن أسلوبه الخاص في التسيير والذي لا يمكن فرزه عن برنامجه "الطموح" للعمل بالمدن.
فبمجرد الاستقرار بالمغرب،اتخذ ليوطي 03 قرارات ستكون لها نتائج وتداعيات على كل تنظيم البلاد :
أصدر قرارا بنقل عاصمة المملكة من فاس إلى الرباط في13 غشت 1913؛
إقامة ميناء عصري على بعد 90 كلم جنوب الرباط، وستصبح به الدار البيضاء الحاضرة الاقتصادية للبلد وأحد أكبر الموانئ بافريقيا؛
أقر ليوطي إحداث مدينة جديدة بمصب نهر سبو بسهل الغرب الخصب على بعد 45 كلم شمال الرباط حملت اسمه حتى مجيء الاستقلال (القنيطرة= Port Lyauty )
وفيما يخص المدينة الجديدة فضالة (المحمدية) الواقعة بين الرباط والدار البيضاء فإن نموها واستغلال مينائها أوكل إلى الشركات الخاصة.
بذلك ومنذ بداية الحماية تم تجميع سلسلة من المدن على الساحل الأطلسي ؛وأن أكبر مسافة ما بين هذه التجمعات الأربعة هو 130 كلم.
ويلاحظ أن أولى القرارات التي اتخذها ليوطي في التركيزcentralisation ستحدث تنقيلا فجائيا لمركز الثقل بالمغرب في اتجاه واجهته الساحلية الأطلسية وسيحل محل نظام تقليدي للعواصم الجهوية ( فاس،مراكش) نظام جديد ثنائي القطبية ( (bipolaire يتشكل من عاصمة إدارية (الرباط) وعاصمة اقتصادية (الدار البيضاء) مع مدن تابعة villes satellites.
2 ـ معماريون في خدمة الحماية
بمجرد تحديد الاختيارات الكبرى، استقدم ليوطي للمغرب معماريون لأجل وضع تصورات التهيئة للمدن التي سيتمركز فيها السكان الأوربيون.
( للإشارة فبداية فترة الحماية عرفت وضع الأسس لأولى طرق مدينة الدار البيضاء برسم الشارع الدائري (الزرقطوني ـ المقاومة) كمدار حضري 1912 Plan de Casablanca من قبل المهندس المساح Géometre - Albert TARDIF.)
جاء هنري بروست Henri Prost في دجنبر 1913 حيث أصبح المعماري Urbaniste الرسمي للمارشال ليوطي؛ وقد تم تكليفه بإعداد تخطيط ل10 مدن جديدة ( الدار البيضاء، الرباط ،مكناس،فاس،مراكش،صفرو،تازة،وزان، أكادير) وسيتكلف فيما بعد بالقنيطرة.
وقد فرض ليوطي 03 قواعد يجب احترامها في كل حالة:
1ـ فصل المدن الجديدة الأوروبية التي سيتم إنشاؤها عن المدن القديمة ( التقليدية ) لأجل ضمان الاستقلال النسبي لكل منهما؛
2ـ حماية الموروث الثقافي وهو اختيار أراد به تثمين المواقع الحضارية والمعالم القديمة الأكثر تمثيلية للهندسة التقليدية وللتاريخ المعماري بالمغرب.
لذلك قام منذ 1912 بإحداث مصلحة الفنون الجميلة والمآثر التاريخية ،مهمتها الترميم والحفاظ على المجموعات الهندسية والمعمارية القديمة.
3ـ تعمير عصري للأوروبيين
لقد أراد ليوطي أن يتم التطبيق، في المدن الجديدة، للمبادئ الأكثر حداثة وجدة في التعمير.
فإذا ما كانت القاعدتين 1و2 حمائيتين Protectionnistes سيتمكن بروست في 3 من إبراز قدراته الابداعية؛ فأثناء إحداث المدن العصرية خارج المدن العتيقة، اختلفت ظروف العمل والاشتغال لديه بحسب 03 عناصر:
ـ امكانية اقتناء الأراضي الضرورية
ـ الطوبوغرافيا
ـ استغلال الأراضي ببنايات أو أحياء متواجدة مسبقا (قديمة وحديثة).
ففي مدن فاس ،مكناس ومراكش تم تحديد موقع المدينة الجديدة بالأراضي المحيطة بالمدن والمملوكة للمخزن (أملاك الدولة) أو الأحباس/الأوقاف. وسيسمح هذا الإجراء بتلافي المضاربة ومن تمة العرض التدريجي للبيع لتجزئات واسعة.
إن تسليم الأراضي أو البيع بالمزايدة بثمن بسيط يقابله إلزام المقتنين بتثمين أراضيهم من خلال بنائها مع الاستجابة لكل الشروط المطلوبة من قبل الادارة ومخططات التعمير.
وجاء هذا الإجراء لضمان تناسق المدن الجديدة؛ لكن تلك الأراضي غالبا ما تقع على بعد 2أو3 كلم عن المدينة العتيقة.والحال أن مدن فاس ومراكش هي عواصم تقليدية مهمة لا تبدو أمامها الأحياء الاوروبية سوى مجرد توابع صغرى ومبتعدة عن تلك المدن.لذلك ،ومن أجل حماية الأقلية من السكان الأجانب، تمت إقامة ثكنات عسكرية بالقرب المباشر لهذه الأحياء اللأوروبية 'الثكنة العسكرية لكيليز بمراكش ودار المهراز بفاس.
الرباط :التناسق الحضري
في الرباط تتجاور المدينتان (القديمة والجديدة) وتشكلان في الظاهر وحدة متناسقة؛ كما توجد خارج المدينة معالم تاريخية وبنايات قديمة منعزلة بالأراضي الضاحوية (باب الرواح ، صومعة حسان، شالة، وسور يحيط بالمعالم المتميزة...) هنا وحول هذه المعالم المتواجدة داخل منطقة التوسع الطبيعي للمدينة نظم بروست مركز المدينة الجديدة وأهم أحيائها الإدارية والإقامية.
الدار البيضاء : فسيفساء ضخمة :
إذا ما كانت الرباط أحد أكبر نجاحات بروست ففي الدار البيضاء،عكس ذلك،تقلصت تدخلاته وواجه المضاربين الذين سبق وأن طغت مصالحهم على المدينة.
وجدت إدارة الحماية بالدار البيضاء نفسها أمام حاضرة اكتسبت نموا مذهلا، خاضع للخصاص والطلب وللمبادرات الحرة. وقد عبر بروست عن ذلك قائلا:
" أن يتم التخطيط في مدينة مجزأة تعرف حركية اقتصادية متنامية وذات قيمة كبرى من أجل التغييير الكلي لتوجهها والسير بها نحو عناصرها الأساسية (الميناء و محطة القطار) لهي عملية صعبة لا يمكن حلها إلا بوضع قوانين خاصة".
3 ـ التشريع في ميدان التعمير
بالنظر لما سبق ذكره و للحاجة الملحة التي يتطلبها توفير الأمن وتسيير الإدارة وتلبية حاجيات السكان الجدد ؛ إذ أن المدينة كانت تضم أكبر عدد من المهاجرين الأوروبيين حيث وصل عددهم سنة 1913 إلى 50.000 نسمة؛ شرعت إدارة الحماية في اتخاذ بعض الإجراءات القانونية في ميدان تخطيط وتدبير شؤون المدينة:
ـ صدورقرارإحداث المصالح البلدية 9 شتنبر 1912 (أول مصلحة إدارية تحدث بالدار البيضاء) موضوعه تنظيم مصلحة الأشغال العمومية البلدية بالمدن.
ـ بتاريخ فاتح أبريل 1913 صدور لأول ظهير يتعلق بتنظيم اللجان البلدية بالمدن مهمتها استشارية في الاختصاصات المخولة لمصلحة الأشغال العمومية البلدية التي تتولى كذلك شؤون التعمير.
أـ قرار التصفيف
بمجرد تعيين الأجهزة التنفيدية (مصلحة الأشغال العمومية البلدية و اللجنة البلدية)،شرعت مصلحة الأشغال في إعداد تصميم لتصفيف بعض الأزقة داخل المدينة القديمة،تسهيلا لعبور المهاجرين الوافدين عبر المرفأ الصغير للمدينة Darse.
وهكذا شهدت سنة 1914 صدورأولى قرارات التصفيف بالدار البيضاء (زنقة الكوماندان بروفو ،الزنقة المركزية ،زنقة البحرية، زنقة السور الجديد، زنقة الديوانة توسيع ساحة فرنسا و ساحة علال القرواني إحداث شارع زواف الرابع) ؛ وهي قرارات لم تتم المصادقة عليها من طرف المديرية العامة للأشغال العمومية بالرباط إلا بعد صدور الظهير الشريف المؤرخ في 16 أبريل 1914.
ب ـ صدور أول تشريع للتعمير
بواسطة الظهير الشريف المؤرخ في 16 أبريل 1914 المتعلق بالتصفيف وتصاميم التهيئة وتوسيع المدن والارتفاقات والضرائب المرتبطة بالطرق (وهو مستوحى من قانون مدينة لوزان السويسرية فيما يتعلق بتصفيف البنايات؛ ولم يتم استصدار قانون مماثل له بفرنسا إلا سنة 1919 ).
هو الظهير الذي وقعه ليوطي [يوما واحدا بعد السلطان 17 أبريل] بعد أن أضاف إليه تقديما ـ بيان الأسباب ـ يحمل دواعي اعتماد هذا الإجراء التشريعي والذي تدل صياغته أنه خطاب موجه للأوروبيين ويلخص الدوافع التي دعت إلى تدخل السلطة العمومية بقوة في التعمير ، منطلقا / مرتكزا على ثلاثة دوافع :
1 ـ الصحة العامة : تخوف الأوروبيين من الأمراض والأوبئة ،إذ كانوا ينظرون إلى المدينة المغربية باستمرار كوكر للأوساخ والقاذورات وبالتالي للأمراض والأوبئة .
2ـ النمو السريع للمدن الذي ،حسب ليوطي، إذا لم يتم احتواؤه وتنظيمه سيكون ذو نتائج وخيمة [من دون ذكر الأسباب].
3ـ جمالية المدينة : المتمثلة في
ـ التناسق المعماري والتخطيط لأحياء الأوربيين
ـ المحافظة على الموروث المعماري التقليدي كجزء من المحافظة على ما هو خاص بالأهالي وعزل مجالهم عن مجالات الأوربيين.
ويشتمل هذا التشريع على خمسة أبواب مقسمة كالتالي:
الباب الأول: يتعلق بالتصفيف الذي يتفرع إلى قرارين:
أ ـ قرار تعيين الطرق: حيث كان الهدف منه تأكيد طابع الملكية العامة على الطرق والمسالك التي وجدت مستعملة آنذاك ولا تتوفر على مصدر رسمي مكتوب يعطيها هذه الصفة لكي تدخل في عداد الأملاك العامة.
ب ـ قرار التصفيف وهو إجراء لتحديد حدود الملك العمومي وحمايته من أي ترام من طرف الملاكين المجاورين؛ كما أنه وثيقة لإعلان المنفعة العامة تفضي إلي نزع ملكية العقارات المعنية بهذا التحديد.
الباب الثاني: يتعلق بتصميم التهيئة وتوسيع المدن :
وهو مجموعة من القرارات للتصفيف تهم طرقا موجودة أو ستحدث كما يحدد مواقع الحدائق والمنتزهات والارتفاقات الموضوعة لأجل المنفعة العامة والأمن والسير وكذا جمالية البيانات.
وتطرق في فصله 9 إلى مسألة إحداث الجمعية النقابية لملاكي الأراضي التي يشملها تصميم التهيئة أو قرار التصفيف، يكون هدفها تنفيذ مقتضياتهما بصفة تضامنية بين الملاكين فيما يتعلق بإنجاز الطرق.
أما الفصل 10 فيتعلق بكيفية الترخيص للتجزءات العقارية حيث اشترط لذلك توفير الماء الصالح للشرب ومد قنوات التطهير.
الباب الثالث: ضوابط البناء بالمدن : يبين فيه كيفية وضع ضوابط البناء والترخيص للبنايات بالمدينة.
الباب الرابع :يتعلق بالرسوم والضرائب على الطرق، وقد حددها في :
ـ رسوم احتلال الملك العمومي مؤقتا
ـ رسوم رخصة البناء
ـ ضريبة التأسيس الأول لشبكة الطرق
ـ ضريبة التأسيس الأول لشبكة الماء الصالح للشرب
ـ ضريبة لصيانة الشبكات
الباب الخامس : ويتعلق بالعقوبات عند مخالفة مقتضيات هذا الظهير.
من خلال مضمون هذا الظهير، نلاحظ بأن التعمير يرتكز على ثلاثة عناصر أساسية مرتبطة فيما بينها:
/أ / ـ عملية تصفيف الطرق بواسطة قرارات التصفيف
/ب/ ـ تصاميم التهيئة التي تضع شبكة للطرق رئيسية وثانوية ، حيث يتم تصور إحداث مجموعة سكنية أو صناعية تتوفر فيها متطلبات السكان أو العاملين بالمجال المعني......
/ج /ـ وضع ضوابط لعملية البناء تتعلق بالصحة والسلامة والجمالية التي يجب أن تتوفر في كل بناية كيفما كان نوع استغلالها.
وهذه العناصر الثلاثة هي التي تم تطبيقها في بداية فترة الحماية ،حيث ستضاف إليها عناصر أخرى لاحقا بالتغيير والتتميم أو اللإلغاء، شكلت بناء ترسانة قانونية في مجال التعمير، مافتئت تخضع للتحيين والتحديث نتيجة لتسارع وثيرة نموالحواضروتوسع المدن وما يواكبها من تطويرلأدوات التخطيط العمراني وإعداد المجال .
ج ـ صدور أول قرار لضوابط البناء والصحة والسلامة والجمالية
صدر أول قرار ينظم عملية البناء بمدية الدار البيضاء من قبل باشا المدينة بتاريخ 29 أبريل1914؛ وأعطى ليوطي بمقتضى دورية للإقامة العامة بتاريخ 03يوليوز 1914 أوامره كي يتخذ هذا القراركنموذج للقرارات التي ستتخذها البلديات الأخرى مستقبلا.
يتكون من أربعة أقسام:
القسم الأول : يتعلق برخصة البناء
القسم الثاني : يتعلق بالبنايات ويتكون من ثلاثة أبواب,
ـ 1 يتعلق بالمواصفات الخارجية للبنايات
ـ 2 يتعلق بالمواصفات الداخلية للبنايات
ـ 3 يتعلق بتنفيذ الأشغال
القسم الثالث : يتعلق بالأشغال التي تنجز فوق الطرق العامة
القسم الرابع فيتعلق بالتجزءات العقارية
اشترطت فيه البلدية للترخيص بالتجزئة العقارية مد قنوات الماء الصالح للشرب وقنوات التطهير فقط ،مع تحديد عرض الطرق فيما لا يقل عن 8 أمتار وأن يتم تجهيز طرق التهيئة بالتجزئة من طرف الملاكين للقطع الأرضية بعد التقسيم.
د ـ صدور أولى تصاميم التهيئة
سيتم صدور عدة تصاميم للتهيئة خلال هذه الحقبة (1916ـ1917) تم وضعها بالأحياء التي استوطنها الأوروبيون بالجهة الشمالية والجنوبية للمدينة القديمة.
(حي التلغراف،حي الساعة،حي لافونسيير،حي المركز،حي الحرية،.....)
ه ـ إحداث مصلحة خاصة بالهندسة المعمارية
بقرار من المقيم العام الجنرال ليوطي في 13 أبريل 1916 الذي عززمكانة إدارة التعمير وذلك بإحداث المصلحة الخاصة بالهندسة المعمارية عين على رأسها هنري بروست كمفتش عام لتوجيه التعمير ورئيسا للجنة الاستشارية (تابعة للإقامة العامة) تشرف على البنايات المدنية التي تنجزها الدولة.
و ـ التشريع المرتبط بالتعمير الصادر خلال هذه الحقبة
1ـ في مجال المعاملات والعقارات
خلال سنة 1913تمت المصادقة بظهير على عدة قوانين تشريعية وهي:
ـ قانون الالتزامات والعقود
ـ قانون التنظيم القضائي
ـ قانون التحفيظ العقاري
ـ قانون المسطرة المدنية
ـ قانون المسطرة الجنائية
ـ مدونة التجارة
2ـ في مجال ملك الدولة
بما أن التعمير يؤِسس لإحداث أملاك عامة وهي الطرق والمناطق الخضراء والساحات العمومية ،تم إصدار الظهير المؤرخ في فاتح يوليوز 1914 المتعلق بالملك العمومي (محل دورية الصدر الأعظم بتاريخ فاتح نونبر 1912 بشأن الأملاك التي لايمكن للأفراد تملكها ويتولى المخزن/الدولة شؤون تدبيرها).
ز ـ ظهور تشريع لنزع الملكية العقارية
يحتاج التعمير إلى نصوص تشريعية مكملة لتفعيل مقاصده.
وبما أن المنفعة العامة تعلن بواسطة الظهير الذي يصادق بموجبه على تصميم التهيئة فإن ملكية الأراضي التي خصصت بالتصميم للطرق والساحات العمومية والتي تكون في الأصل أملاكا للخواص يوضع عليها ارتفاق قانوني فيصبح مآلها هو الادماج بالملك العمومي بعد إجراء عملية الاقتناء بالتراضي او عن طريق إجراء مسطرة نزع الملكية كما أشار إليها نص الظهيرالمؤرخ في 16 أبريل 1914 المتعلق بالتصفيف وتصاميم التهيئة.
ولتوضيح كيفية إجراء مسطرة نزع الملكية التي أشار إليها الظهير المذكور أعلاه صدر الظهير المؤرخ ب31 غشت 1914 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت.
وتكمن أهمية هذا الظهير بكونه وسيلة لتنفيذ قرار التصفيف وتصميم التهيئة عندما يستعصي على الادارة تملك عقار مملوك للغير بصفة ودية عن طريق التفاوض والتراضي.
كذلك وعلاقة بظهير 16 أبريل 1914 تم إصدار الظهير المؤرخ في 25 غشت 1914 المتعلق ببناء وإحداث المؤسسات المرتبة وهي تلك المؤسسات التي تضر بالصحة والبيئة والملوثة للهواء أو المؤسسات المزعجة التي تسبب الضجيج .عموما المؤسسات التي تشكل خطرا على سلامة المواطنين.
لذلك أفرد لها المشرع قانونا خاصا وهي تندرج في إطار قانون التعمير [ الفصل 11 من ظهير 16 أبريل 1914] الذي نص على إلزامية الحصول على رخصة البناء كيفما كان نوعه داخل المدن.
بذلك تم اكتمال مدونة الأشغال العمومية التي تتكون من الظهيرالمؤرخ في 16 أبريل 1914و الظهير المؤرخ ب31 غشت 1914.
الحقبة الثانية :1917 ـ 1922 التعمير تحت وصاية مديرية الشؤون المدنية
تم إحداث هذه المديرية بالظهير المؤرخ في 02 يونيو 1917 وخول لها الوصاية على مصلحة تصميم المدن .
ولما لم يتم تعيين أي مهندس معماري على رأسها،ظل هنري بروست يواصل مراقبته ويفرض توجهاته على تصاميم التهيئة بصفته مفتشا عاما للشؤون المعمارية.
وخلال هذه الفترة تمت المصادقة على 13 تصميم للتهيئة ( حي الحديقة، المستشفيات،كوتيي،لوزيتانيا،مرس السلطان،سيدي بليوط، ألزاس لورين..).
1ـ تطبيق وتنفيذ وثائق التعمير
إذا ما كان التطبيق في الحقبة الأولى قد اقتصر على قرارات التصفيف رغم المصادقة على تصاميم للتهيئة ركز التنفيذ في هذه المرحلة على المحاور التالية:
أـ الطرق : يتم التنفيذ بواسطة نقابة الملاكين الحضريين عن طريق الاقتناء بالتراضي وعند الاستعصاء تسلك المصالح البلدية طريق نزع الملكية لأجل المنفعة العامة.
ب ـ إحداث تجهيزات عمومية : تختص بها المصالح البلدية مثل السوق البلدي أو حديقة عمومية ويتم الاقتناء بالتراضي وإن تعذر، فإن المديرية العامة للأشغال العمومية هي التي كان لها الاختصاص في إجراء مسطرة نزع الملكية.
ج ـ رخصة البناء : إلى حدود 10 يونيو1917 صدرت دورية عن المقيم العام ليوطي احدثت بموجبها مصلحة التصميم تابعة لمديرية الشؤون المدنية تتكلف بتصاميم التهيئة للمدن وبالتعمير على الخصوص كما تم عقبها إحداث مصلحة للتصميم ببلدية الدار البيضاء تتكلف بدراسة منح رخص البناء عوض مصلحة الأشغال العمومية.
2ـ صدور نصوص تشريعية لتوضيح بعض مقتضيات ظهير16 أبريل 1914
عند تنفيذ وثائق التعمير ظهرت إشكاليات دفعت بالادارة المركزية لوضع نصوص تفسيرية لبعض مقتضيات الظهير الاطار(ظهير16 أبريل 1914) ويتعلق الأمر بالمحاور التالية:
أـ مفهوم المدينة: صدر بشأنه الظهير المؤرخ في 8 أبريل 1917 ويتعلق بالمدن التي تتوفر على بلديات؛ كما ينص على كيفية تحديد المدار البلدي لكل مدينة.
ب ـ الجمعيات النقابية للملاكين الحضريين
سبق أن نص عليها الفصل 9 من ظهير16 أبريل 1914، لكن وجود صعوبات في التطبيق جاء بمقتضيات جديدة تضمنها ظهير 10 نونبر 1917 ليضع حدا لكل التأويلات في هذا الموضوع وكانت الغاية منه إحداث جمعيات نقابية لملاكي الأراضي تكون مهمتها تنفيذ تصاميم التهيئة للمدن و قرارات التصفيف بطريقة تضامنية بين الملاكين. وبموجب هذا الظهير تم إ لغاء الفصل 9 من ظهير16 أبريل 1914.
يتم تأسيسها بقرار وزيري للصدر الأعظم بطلب من السلطات البلدية.
وتصبح هذه الجمعية مختصة في :
ـ تجميع الأراضي الواقعة بداخل حدود تصميم التهيئة أو المشمولة بقرار التصفيف ، سواء كانت محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة تصبح قطعة واحدة فتلغى الرسوم العقارية وحدود القطع الأرضية التي يصبح ملاكوها في وضعية شياع بنسة مأوية حسب المساحة التي كانت لقطعهم الاصلية
ـ تقوم الجمعية باستخراج مساحة الطرق والساحات المنصوص عليها بتصميم التهيئة أو المشمولة بقرار التصفيف من القطعة الجديدة ويتم إدماج المساحة المستخرجة ضمن الأملاك العامة البلدية,
ـ ثم تقوم بإعادة توزيع المساحة المتبقية على جميع الملاكين بعد استخراج مساحة الطرق التي نص عليها قرار التصفيف أو تصميم التهيئة.( تشكل مساحة الطرق المساهمة المجانية لإحداث الطرق كما نص على ذلك الظهير) وبعد تجزئتها ومنح أجزاء لكل مالك بحسب النسبة المائوية التي كان يملكها أثناء عملية التجميع .
بعد ذلك تسلم الجمعية النقابية مساحة هذه الطرق لفائدة الملك العمومي البلدي. وبعد إنهاء مهمتها يتم حل الجمعية النقابية.
ملاحظة : يتم التحفيظ الاجباري لكل القطع الناتجة عن التجزئة، إذ يقوم المحافظ على الأملاك العقارية والرهون بوضع رسم عقاري جديد لكل قطعة مستخرجة .
لقد سمح هذا القانون لسلطات البلدية ،عن طريق إشراك الملاك الحضريين ،في السياسة الحضرية التي تتخذها الإدارة تحت غطاء لجنة نقابية للملاكين من أجل الترخيص والتقويم وإعادة شراء المباني.
ج ـ حول الملك البلدي
إلى حدود منتصف 1917 كانت المديرية العامة للأشغال العمومية تجمع كل الاختصاصات لكن ستصبح مديرية الشؤون المدنية التي بدلت مجهودا في الفصل بين المجالين الحضري والقروي تنافسها على المجال الحضري وذلك بصدور ظهير 19 أكتوبر 1921 المتعلق بالملك البلدي الذي فصل بين الملك الذي يوجد داخل المدار البلدي لفائدة تلك المدن تحت وصاية مديرية الشؤون المدنية والتي أصبح لها اختصاص المصادقة على قرار التصفيف والموافقة المبدئية على إجراء مسطرة نزع الملكية والموافقة على تنفيذ تصاميم التهيئة.
إثر ذلك صدر في نفس السنة قرار وزيري في 31دجنبر 1921 بشأن كيفية تدبير الملك العمومي.
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
خلال فترة الحماية سيستمر إصدار قوانين مرتبطة بالتعمير أهمها :
1ـ قانون بتاريخ 27 يناير1931 يتعلق بإعداد تصاميم تهيئة للمراكز وضواحي المدن ،هدفه هو إخضاع كل بناء وكل تجزئة منجزة في منطقة محيطة بالمدن (بمثابة بلديات) والمراكز المحددة إلى مقتضيات ظهير 16 أبريل 1914.
2ـ ظهير 14 يونيو 1933 المتعلق بالتجزئات .كانت أهداف هذا القانون أمران:
التحكم في سيرورة نمو العمران وذلك بإخضاع التجزئات الواقعة داخل المدن وضواحيها والمناطق القروية لرخصة إدارية؛
إخضاع المدن المحدثة لمعايير تعمير عصري مستشف/مستوحى من القانون الجاري به العمل في أوروبا ولاسيما في فرنسا آنذاك.
3 ـ ظهير 30 يوليوز 1952 المتعلق بالتعمير
كان الهدف منه أن يأخذ مكان ظهير16 أبريل1914 وذلك بالإبقاء على وتحيين مجموع النظم والقواعد التي عمرت لمدة 40 سنة. وهو لا يلغي أو يزيح ظهير 1914 لكنه يغنيه ويكمل مقتضياته بأخرى جديدة ليتوسع مجال التطبيق إلى فضاءات أخرى المتمثلة في المناطق الضاحوية والمراكز المحددة والتجمعات العمرانية.
كما أنه خلال إعداد تصميم التهيئة لايمكن للإدارة منع بنايات قد تعيق إنجازه، لكن يجوز لها تحديد مناطق لايمكن بداخلها تسليم رخصة للبناء وذلك بواسطة اتخاذ إجراء قرار القيام بالدراسة.
كما أنه قبل إعداد تصميم التهيئة ، توضع تصاميم للتنطيق يمكنها تحديد القطاعات الخاصة باستعمالات معينة ومنع البناء فيها لمدة سنتين .
4 ـ ظهير 30 شتنبر 1953 المتعلق بالتجزئات والتقسيم
هدف هذا القانون هو التعريف القانوني للتجزئة والتقسيم وفرض احترام هذا النظام من قبل المنعشين العقاريين مع وضع حد للمضاربات العقارية العشوائية.
وقد سمح هذا الظهير من إيقاف مشاريع التجزئات التي لا تحترم ضوابط ووثائق التعمير وتدمر الأراضي الفلاحية.
-II مرحلة ما بعد الاستقلال
ملاحظة :
خلال كل هذا المسار،أغفلت إدارة الحماية وضع قانون للعالم القروي،ولم يتم تدارك ذلك إلا بعد استقلال المغرب حين تم الإصدار بتاريخ 25 يونيو 1960 لقانون متعلق بتنمية التجمعات القروية الذي جاء ليملأ الفراغ في تدبير هذا المجال ومكملا لمقتضيات ظهير 1952 وذلك بتحديده للتجمعات القروية الواقعة خارج المدار الحضري؛ حيث يمكن إعداد تصاميم لهذه التجمعات القروية تسمى "تصاميم النمو" والتي تحدد المناطق الرئيسية للسكن وكل التعريفات والتحديدات الأخرى المتعلقة بطريقة استعمال الأرض. وتتمثل الآثار القانونية لهذا التصميم في إجبارية الحصول على رخصة البناء والإخضاع لرخصة مسبقة للتجزئة.
- من خلال ما سبق عرضه لسيرورة قوانين التعمير في عهد الحماية والتي كانت متسارعة ومكثفة بالنسبة للمجال الحضري ؛ انخفضت سرعة هذه الوثيرة بعد الاستقلال فيما يخص قوانين التعمير حيث بقي ظهير30 يوليوز 1952 المتعلق بالتعمير و ظهير 30 شتنبر 1953 المتعلق بالتجزئات والتقسيم المراجع الأساسية في هذا الميدان مدة 40 سنة حتى سنة 1992 تاريخ صدور قوانين جديدة .
- إصدار القانونين :
- 90-12 المتعلق بالتعمير
- 90-25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات
مع إصدار مراسيمها التطبيقية.
=== إعداد: ذ . محمد بلعــادل ===
إرسال تعليق
نشكرك على مشاركتك في التعليق على هذا الموضوع